农地都不如?财团出价每呎643元买观塘住宅地

应首置盘条款複杂及疫情影响,长实上月投得之观塘安达臣道地皮,成交价49.51亿元,每方呎楼面地价仅4,546元,本已为市场预期下限,比2018年初华懋投得之同区私宅地每方呎楼面地价1.2万元大跌62%。
其馀8间财团出价偏低。谁知低处未算低,昨日政府披露其馀入标价钱,原来其他发展商出价由7亿至45亿元不等,差距极大。计一计,最低出价7亿元,每呎楼面地价仅为643元,连农地价都不如。
入标财团实力雄厚。资料显示,观塘安达臣道地皮于5月中截标,当时共收到9份标书,除中标的长实外,其他入标发展商包括华懋、佳明、嘉华国际、中国海外、信置、会德丰、华懋、迅亮;恒地则与远东及帝国集团合资参与入标。公司注册处显示,迅亮的公司董事包括林超及齐亚超,名字都属内地併音,估计为中资。
地皮发展限制多罗罗。安达臣道地皮规模颇大,佔地约217,078方呎,可建楼面约为108.9万方呎。不过项目卖地条款规限较多,列明首置部分楼面约61.7万方呎,私人住宅部分约47.1万方呎,当中首置单位须提供不少于1,000伙,以市价八折发售,单位实用面积限为247至495方呎,约55%单位为2房间隔,1房单位佔25%,20%为开放式户型。
虽然项目另外有700个单位可作私人住宅用途,但由于项目由政府随机抽选单位作为首置单位,上述的面积限制变相涵盖整个项目。而发展商须就单位的市值委託测量师撰写估值报告提交予政府参考,运房局亦有权决定市价。
另外,卖地条款亦规定项目发出入伙纸后,才可售楼,并需先安排首置单位出售,变相令楼花期大大缩短,影响发展商现金流安排,增加发展投资风险。由于楼花期短,发展商更有机会面对空置税的风险,增加投资风险,一定程度上增添变数及影响收益。

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